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法の趣旨〜民法(物権)
     
   
 
  ◎ 掲載項目一覧  
   所有権に対する担保物権設定の制限  
   「売買は賃貸借を破る」の修正  
   中間者の合意なき中間省略登記  
   取消に係わる第三者との対抗関係   
   所有権と抵当権の混同  
   占有改定と即時取得  
   地上権と賃借権の相違  
   留置権成立と占有改定  
   質権の設定の可否  
   抵当権の被担保債権の範囲  
   抵当権と敷地利用権  
   
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 * 所有権に対する担保物権設定の制限 *
     
 

【問題提起】
所有権の一部に担保物権を設定することは、原則としてできません。
例えば、土地の一部だけに抵当権を設定することはできません。
なぜでしょうか?

【なぜか?】
登記簿の構造上、公示ができないからです。
「不利益を被る方を救う」というような理由ではありません。

【ちなみに】
例外として、分割して所有権を得た場合、その分割した部分については担保物権の設定は可能です。
例えば土地を2回に分けて譲り受けた場合、その1回分ずつについては抵当権の設定をすることができます。
これは、登記簿で公示することが可能だからです。

 
 


 
   
 * 「売買は賃貸借を破る」の修正 *
     
 

【問題提起】
物権は債権に優先するのが原則です。例えば、同じ土地に地上権と使用借権が成立する場合、地上権が優先となります。
ただしその例外として、不動産賃借権(債権)は、登記などの対抗要件を備えれば、物権と対等な地位に立つとされています。
なぜ、このような例外があるのでしょうか?

【なぜか?】
借主を保護するためです。

もし原則論を貫くとすると、例えば借りている家の大家が変わった場合、新しい大家は家の所有権を得ているので、借主を追い出すことが可能になってしまいます。これでは、何ら帰責のない借主にとって酷な結果になります。

このような不都合が起きないようにするため、原則論を修正して、不動産賃借権は対抗要件を備えれば、物権と対等な地位に立つとされています。

 
 


 
   
 * 中間者の合意なき中間省略登記 *
     
 

【問題提起】
中間省略登記は、中間者を含めた全員の合意があれば有効とされています。例えば、所有権が Aさん→Bさん→Cさん と移ったとき、ABC全員の合意があれば有効ということです。
ただし、中間者の合意がない場合でも、すでに行われてしまった中間省略登記は原則有効とされています。
なぜ、無効とはしないのでしょうか?

【なぜか?】
実態と登記の内容が一致しているので、間違った登記とは言えないからです。

上記の例では、所有権と登記はCさんにあり、実態と登記の内容が一致しています。
そのため、無効にしてやり直す利益はないとして、原則有効とします。

【ちなみに】
中間者に中間省略登記を無効にする利益があるような場合(ex.代金をもらっていないとき)は、中間者はその登記の抹消を請求することができます。

 
 


 
   
 * 取消に係わる第三者との対抗関係 *
     
 

【問題提起】
不動産の所有権の移転について、下図1のようにAB間が取消す前に第三者Cが現れた場合、Aは登記なくしてCに所有権を対抗できます。
しかし、下図2のようにAB間が取消した後にCが現れた場合、Aは登記なくしてCに所有権を対抗できず、AとCは対抗関係に立ちます。
なぜ、このような違いがあるのでしょうか?

 
     
  取消に係わる第三者との対抗関係  
     
  【なぜか?】
上図1の場合、取消す前にCが現れているので、AはCより先に登記をすることができません。
そのような場合に登記で決めるのは不公平ですし、結果としてCは、取消により無権利者となったBから譲り受けていることもあるので、Aは登記なくして自己の権利を対抗できるとされています。

それに対し上図2の場合、取消したときにまだCは現れていないので、Aは登記をすることができます。
それを怠っているような場合にまでAの勝ちとしてしまうと、Cの保護に欠け、不公平感が残ります。
そのため、この場合はBを起点とした二重譲渡と構成し、AとCは対抗関係に立つとされています(登記を持っている方の勝ち)。

 
 


 
   
 * 所有権と抵当権の混同 *
     
 

【問題提起】
所有権に抵当権が設定されている場合、所有者と抵当権者が同一人物になると抵当権は消えます(ex.抵当権者が所有権者から抵当に入っている家を譲り受けた場合)。
しかし、所有権に1番抵当と2番抵当が設定されている場合、所有者と1番抵当権者が同一人物になっても、抵当権は消えません。
なぜでしょうか?

【なぜか?】
抵当権者が1人の場合、抵当権を残しておく実益がないので、所有権だけが残ることになります。

しかし、2番抵当権者がいる場合に1番抵当を消してしまうと、所有権を得た1番抵当権者が大きな不利益を被るおそれがあります。
もし、この場合に1番抵当を消してしまうと、2番抵当権者が1番抵当に繰り上がることになります。そうなると、抵当権が実行されたときに、2番抵当権者は本来1番抵当権者が受けることのできる取り分を持っていくことができてしまいます。その結果、所有権を得た1番抵当権者は、競売により所有権を失う上、本来1番抵当権者として受けることのできる取り分も受けられなくなってしまいます。

これでは所有権を得た1番抵当権者がかわいそうですし、2番抵当権者が法外な利益を得ることにもなるので、この場合抵当権は消えず、1番抵当権者は所有権者兼1番抵当権者となります。

 
 


 
   
 * 占有改定と即時取得 *
     
  【問題提起】
占有改定による引渡で即時取得が成立するかという問題について判例は、成立しないとしました。
 
     
  占有改定と即時取得  
     
  なぜ、この場合即時取得が認められないのでしょうか?  
     
 

【なぜか?】
元の所有者と譲受人のどちらを保護するか比べた場合、元の所有者を保護する必要性が高いと言えるからです。

上図の場合、Aは盗難を受けた被害者です。それに対し、Cはまだ実際には物を譲り受けていないので、その物に対する権利を奪っても、Aの権利喪失と比べると、被害は小さいと言えます。

そのため、占有改定による引渡では即時取得は不成立とし、元の所有者を保護することとしました。

【ちなみに】
不動産の場合は登記をしなければ自己の権利を第三者に対抗できませんが(177条)、上記の結論はそれに対応した考え方であると言えます(動産の場合も権利を得た者らしき外観を備える必要があるということ)。

 
 


 
   
 * 地上権と賃借権の相違 *
     
  【問題提起】
地上権は、他人の土地に工作物または竹木を所有している場合にその土地を使用する権利ですが(265)、地上権者は地主の承諾なく、この権利を自由に譲渡・賃貸できます。
それに対し賃借権の賃借人は、借りている土地を自由に譲渡・賃貸できません(賃貸人の承諾がなければ譲渡・賃貸できない)。
他人の土地を使うことができるという意味で、似た効果を持つこの2つの権利ですが、なぜ、このような違いがあるのでしょうか?
 
     
 

【なぜか?】
地上権は物権であり、賃借権は債権だからです。

地上権の場合、地上権者は土地に対して直接権利を持っているのであり、地主に対する権利ではないと考えられています。物に対する権利(物権)であり、人に対する権利(債権)ではないということです。
地上権者は、直接、物に対する権利を持っているので、その権利を自由に譲渡・賃貸できることになります。

それに対し賃借権の場合、賃貸人に対して権利を持っているのであり、土地に対して直接権利を持っているのではありません。人に対する権利(債権)であり、物に対する権利(物権)ではないということです。
賃借人は、直接、物に対する権利を持っているわけではないので、その権利を自由には譲渡・賃貸できないことになります。

 
 


 
   
 * 留置権成立と占有改定 *
     
  【問題提起】
留置権は、他人の物を占有することが成立要件になっていますが、占有改定では留置権は成立しません。
なぜでしょうか?
 
     
 

【なぜか?】
留置権を成立させる意味が無いからです。

留置権は、留置権者が「債権を弁済するまでは物を返さないぞ」と言うことにより、債権弁済を間接的に強制させる効果があります。
占有改定は、実際には物は所有者(債務者)の手許にあり、留置権者は物を占有していない状態になるので、「物を返さないぞ」と言っても意味がありません。
この状態で留置権を成立させても、債権弁済を間接的に強制させる効果は出ないので、占有改定では留置権が成立しないことになります。

 
 


 
   
 * 質権の設定の可否 *
     
  【問題提起】
譲渡できないもの(ex.一身専属権、地役権、麻薬など)には、質権を設定できません(343)。
なぜでしょうか?
 
     
 

【なぜか?】
質権を実行するときに換金できず、弁済が受けられないからです。

質権設定者が債務を弁済できなかった場合、原則として質物は裁判所による競売にかけられ、換価された後、質権者が弁済を受けます。
もし、譲渡できないものに質権を設定できてしまうと、質権を実行しようとしても換価できないので、質権者は弁済を受けられなくなってしまいます。

そのため、譲渡できないものには質権を設定できないことになっています。

【ちなみに】
生活必需品など差押が禁止されているものであっても、譲渡が可能であれば質権を設定できます。
この差押禁止規定は債務者の最低限の生活を守るための規定ですが、債務者本人がそれを質入れしたいというのであれば、それを尊重し、質入れを可能にしようという趣旨です。

 
 


 
   
 * 抵当権の被担保債権の範囲 *
     
  【問題提起】
抵当権の実行による優先弁済される範囲について、利息は全額担保されず、満期(弁済期)となった最後の2年分に限定されています(374)。
なぜ、このような制限があるのでしょうか?
 
     
 

【なぜか?】
他の債権者を取り分を確保するためです。

価値の高い物に抵当権を設定している場合、他の抵当権者が数人いることはよくあります。それに加え、優先弁済権のない一般債権者が数人いることも珍しくありません。
このとき、1番抵当権者が利息全額の弁済を受けてしまうと、他の債権者の取り分がなくなってしまい、債権回収ができなくなるおそれがあります。

そのため、優先弁済される範囲について、利息は最後の2年分に限定されています。

【ちなみに】
質権はこのような制限はありません。
質権は債権者が物を留置する形態なので、債権者が競合することがあまりありません。そのため、他の債権者を保護する規定も必要ないということです。

 
 


 
   
 * 抵当権と敷地利用権 *
     
  【問題提起】
(前提:土地と建物の所有者が別である場合)
建物に抵当権を設定した場合、その敷地利用権(賃借権など)にも抵当権の効力は及びます(判例)。
 
     
  抵当権と敷地利用権  
     
  これは、敷地利用権を建物の従たる権利として、従物の規定(87条2項)を類推適用しているのですが、なぜ、そのように解するのでしょうか?  
     
 

【なぜか?】
建物の競落人を保護するためです。

もし、抵当権が賃借権に及ばないとしてしまうと、建物を正当に競落した人は賃借権がないため、土地の所有者に追い出されてしまうおそれがあります。
それでは競落人がかわいそうなので、抵当権は賃借権に及ぶとしました。
結果として、競落人は賃借権も含めて競り落としたことになります。

【ちなみに】
上図の例で、建物と土地が同一人所有であった場合は、法定地上権の問題となります。

 
     
   
 
 
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